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そのため共同事業に適しているとはいえません。
①処分、管理　共有物の処分、変更は全員の同意が必要ですし、共有物の管理は持分の過半数によらなくてはなりません(注1)。
投資家数が多い場合には管理が非常に困難ですし、不動産が一体のものとして処分される保証がありません。
②分割請求　共有者はいつでも共有物の分割請求ができます。
不分割の特約も可能ですが、 5年という限度があります(注2)。
共有物分割請求がなされると現物分割されることもありえます(注3)。
共同事業にとって大きなリスクです。
利用の状況　当初は単純共有(賃貸型)が利用されたこともありましたが、現在では利用されていません。
民法251条、 252条民法256条1項民法258条2項任意組合型の不動産特定共同事業の仕組み①投資家が不動産の共有持分を購入する②投資家が共有持分を現物出資し、不動産を組合財産として、不動産賃貸　事業を共同で運営する民法上の任意組合を結成する③不動産管理会社が組合から組合財産の賃貸業務の委託を受けて、賃料を　取得する④組合は不動産管理会社からの賃料を収益として投資家に配分する　という仕組みです(図32)特質　投資家が組合契約で結合しますので、業務執行組合員の過半数で業務を遂行できますし、共有物分割請求はできません(注1)。
　従って、単純共有(賃貸型)と比較すれば事業に安定性、継続性、柔軟性があります。
　しかし、任意組合には法人格がないので、不動産が投資家の共有であることに変わりありません(注2)。
また、組合員に脱退の自由が残されています。
そのため、事業継続にはリスクを避けられません。
　民法上、やむを得ない事由がある場合には、組合員は組合存続期間の定めの有無にかかわらず自由に脱退できます(注3)。
組合契約において、いかなる場合でも脱退できないと定めたとしても、その定めは無効です(注4)。
　また、投資家の責任が限定される法律構成にはなっていませんので、組合の債務について、投資家は無限責任です。
ただし、多くの場合、組合員の内部関係において、投資家ではなく不動産会社が全責任を負うとしています(注5)。
税務　組合は法人格がないので課税されず、投資家に分配された収益に対して、法人投資家には法人税、個人投資家には所得税として、課税されます(注6)。
注1 :民法670条2項、 676粂2項注2 :通常の共有よりも、持分権者への拘束が強いという意味で、合有といわれます　　(我妻発「新訂物権法」岩波書店、 317頁)。
注3 :民法678条注4 :最高裁平成11年2月23日判決(判例時報1671号71頁)注5 :不動産シンジケ-ション協議会「2000不動産共同投資ハンドブック」 14頁注6 :不動産シンジケ-ション協議会「2000不動産共同投資ハンドブック」 56頁匿名組合型の不動産特定共同事業の仕組み①投資家は営業者に金銭を出資して、商法上の匿名組合契約を締結する②営業者は出資金により不動産を取得する③不動産管理会社が組合から不動産の賃貸業務の委託を受けて、賃料を取　得する④営業者は不動産管理会社からの賃料を収益として投資家に配分するという仕組みです(図33)。
特質　匿名組合は出資者と営業者との契約によって成立します(往1)。
共同事業ではありますが、対外的には営業者だけが権利義務の主体となります(注2)。
出資者が表にでないので、匿名組合といいます。
　投資家の責任は、出資に限定される有限責任です(注3)。
　任意組合型よりも事業に安定性、継続性、柔軟性があり、最近の不動産特定共同事業の多くは匿名組合型をとっています。
任意組合型が組合に共有持分を出資するという方式であるのに対し、匿名組合型は投資家が金銭を出資して匿名組合が不動産を購入するという方式です。
　匿名組合の当事者である営業者と匿名組合員に課税されます。
法人投資家は法人税、個人投資家は所得税が課税されます。
個人投資家への利益配分は原則として不動産所得と考えられますが、営業利益にかかわらず一定の割合の分配を受ける場合には、貸金の利子と同じく雑所得になると解されます(注4)。
注1商法535条注2商法536条注3商法538条注4不動産シンジケ-ション協議会「2000不動産共同投資ハンドブック」 56頁法制定の経緯　バブル時に不動産共有持分権をそのまま販売する小口化商品が多く販売されました。
しかし、バブル崩壊とともに経営基盤の弱い業者の倒産があいつぎ、投資家保護が唱えられました。
　不動産特定共同事業法は、このような経緯のもとに、平成6年6月公布、平成7年4月に施行されました。
ただ成立の経緯から、この法律は、円滑な共同事業の実現を図ったものではなく、投資家の被害をくいとめるための投資家保護法の性格をもちます(図34)。
事業者の規制　事業者は許可制です(注1)。
　許可を受けるためには、宅地建物取引業の免許をもつ法人でなければならず、事業を的確に遂行できる財産的基礎および人的構成が必要です(注2)。
　事業者の事務所に業務管理者が必要とされます(注3)。
事業管理者は、不動産コンサルティングの登録者、ビル経営管理士の登録者でなくてはなりません(注4)。
　事業者の資本金は最低額が　　契約締結業務を行う法人(執行事業者)　　　　　　　1億円　　特別子会社(執行事業者の子会社等の要件を満たす会社) 2000万円　　契約の代理、媒介を行う法人(伸介事業者　　　　　　　2000万円と定められています(注5)。
業務規制①約款　審査を受けた約款に基づいて契約をしなればなりません(注6)。
②情報開示　事業者の名簿は一般に閲覧することができます(注7)。
　事業者には、財産管理状況の説明義務、報告書交付義務があります(注8)。
③その他　広告規制(注9)、不当な勧誘の禁止(注10)、契約成立前、成立時の契約書面の交付(注11)、クーリングオフ(注12)などが法で定められています。
注1 :不動産特定共同事業法3条、 46条注2 :不動産特定共同事業法6条2項、 7条6号、なお、信託銀行は信託業法により　　　規制を受けるので、不動産特定共同事業の許可は不要とされました。
注3 :不動産特定共同事業法7条4号、 17条1項注4 :平成7年3月27日大蔵省建設省告示第4号注5 :不動産特定共同事業法7条1号、政令4条、省令7条注6 :不動産特定共同事業法23条注7 :不動産特定共同事業法5条、 13条、 28条注8 :不動産特定共同事業法28条注9 :不動産特定共同事業法18条注10 :不動産特定共同事業法20条、 21条注11 :不動産特定共同事業法24条、 25条注12 :不動産特定共同事業法26条改正の方向性　不動産特定共同事業法は投資家保護のため事業を規制することを目的として制定されましたが、法により事業基盤が整備され証券化への社会的関心が高まってきたことにより、事業の円滑な運営を可能にする方向で改正されてきました(図35)。
投資の単位　当初金銭出資の単位について、原則的に1億円単位でしたが、平成9年5月に1000万円、平成11年2月に500万円に引き下げられました。
　また、現物出資の投資単位については平成9年5月に500万円から100万円に引き下げられました。
譲渡性　平成9年5月に、事業者に契約上の権利義務を譲渡する場合の脱退・契約解除ができるようになりました。
それまではやむを得ない場合を除いて事業者-の譲渡も禁止されていましたが、事業者への譲渡が可能になりました。
　平成11年2月には、事業者以外の第三者にも契約上の地位を譲渡することができるようになりました。
第三者は事業者と契約を締結することが必要ですが、証券に譲渡性が認められたわけです。
車特定投資家(プロ投資家)　平成9年5月の改正により、機関投資家といわれるプロの投資家について、規制を緩和する措置がなされました(注2)。

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